Tasación de complejos industriales completos

Una planta industrial no es la suma de informes aislados

Tasar un complejo industrial encargando un informe del inmueble por un lado y un informe de maquinaria por otro casi siempre termina en problemas: partidas que se quedan sin dueño (fundaciones de equipos, puentes grúa, tanques, redes internas), partidas contadas dos veces y criterios de depreciación que no dialogan entre sí. El resultado no cuadra — y la auditoría lo nota.

La tasación de un complejo industrial trata la planta como lo que es: un sistema integrado. Terreno, obras civiles, edificaciones, infraestructura, maquinaria, equipos, instalaciones industriales y servicios auxiliares se inventarían, clasifican y tasan bajo un único plan de trabajo, con fronteras explícitas entre las disciplinas y criterios consistentes de punta a punta — combinando las partes 2 (inmuebles urbanos) y 5 (maquinaria y bienes industriales) de la ABNT NBR 14653.

Cuándo es necesaria la tasación

• Costo atribuido y valor razonable — medición del activo fijo industrial completo en la adopción inicial de NIIF o en una revaluación, conforme a CPC 27 / NIC 16 y CPC 46 / NIIF 13.
• Seguros de grandes riesgos — determinación del valor en riesgo y del costo de reposición de la planta completa, evitando el infraseguro o el sobreseguro y sustentando la negociación de la prima.
• M&A y reestructuraciones societarias — compra y venta de unidades industriales, due diligence, escisiones, fusiones y asignación del precio de compra (PPA).
• Garantías y operaciones estructuradas — plantas dadas en garantía de financiamientos, debentures y operaciones de sale and leaseback.
• Litigios y expropiaciones — peritajes que involucran el valor de unidades industriales en operación, lucro cesante y fondo de comercio industrial.
• Desmovilización — valor de liquidación ordenada o forzada de plantas desactivadas, con segregación de lo que se vende como bien y de lo que se vende como chatarra.

Qué hacemos

• Terreno y obras civiles — terrenos industriales, movimiento de tierras, vialidades, patios, edificaciones fabriles, administrativas y de apoyo, tasados conforme a la NBR 14653-2.
• Maquinaria, equipos y líneas de producción — incluidos bienes importados, fabricados a pedido y sin comparable directo, conforme a la NBR 14653-5.
• Instalaciones industriales y servicios auxiliares — subestaciones, generación de vapor, aire comprimido, refrigeración, tanques, tuberías, manejo de materiales y tratamiento de efluentes.
• Activos de apoyo — flota, montacargas, herramental, mobiliario, enseres y equipos de laboratorio y de TI.
• Consolidación — base única por planta, con valores segregados por naturaleza contable y vida útil y valor residual por activo o familia.
• Estudios complementarios — vida útil remanente, valor en riesgo para seguros y apoyo a la prueba de deterioro de la unidad.

Metodología

1. Planificación — lectura del mayor del activo fijo, definición de las fronteras entre disciplinas (civil × instalación × equipo), plan de inspección en campo y cronograma por área.
2. Inspección integrada — equipos de tasación inmobiliaria e industrial en campo bajo una coordinación única, con catastro fotográfico y verificación del estado y del régimen de operación.
3. Investigación de mercado — datos inmobiliarios regionales para terreno y edificaciones; consulta a fabricantes, representantes y mercado de usados para maquinaria e instalaciones.
4. Tasación por componente — método comparativo o de cuantificación del costo para los inmuebles; tratamiento por factores y costo de reposición depreciado para los bienes industriales.
5. Consolidación y conciliación — armado de la base única, verificación de vacíos y doble conteo y vinculación con el mayor contable.
6. Informe técnico de tasación — informe consolidado del complejo con memorias por disciplina, planilla analítica por activo, registro fotográfico y ART (registro de responsabilidad técnica) ante el CREA.

Entregables