Tasación de inmuebles urbanos y edificaciones

Por qué es necesaria una tasación técnica de un inmueble

Un inmueble suele ser la partida de mayor valor en el balance de una empresa — y la que con más frecuencia figura registrada por una cifra que nadie sabe explicar. Valor histórico de adquisición, estimación de un corredor, "cuánto vendió el vecino": ninguno de ellos resiste una auditoría, una negociación seria ni una impugnación en juicio.

La tasación técnica existe para transformar el valor en una conclusión fundamentada. No es una opinión sobre el precio: es un trabajo de ingeniería que parte de una inspección en campo, recopila datos reales de mercado, aplica tratamiento estadístico y llega a un valor con grado de fundamentación y precisión declarados — tal como lo exige la ABNT NBR 14653-2 y como esperan encontrarlo auditores, bancos y jueces.

Cuándo su empresa necesita un informe técnico de tasación

• Cierre contable y adopción del costo atribuido — medición del activo fijo a valor razonable conforme a CPC 27 / NIC 16 y CPC 46 / NIIF 13, con un informe que sustenta la nota explicativa.
• Operaciones societarias — fusiones, adquisiciones, escisiones, aporte de bienes al capital social, determinación de haberes y asignación del precio de compra (PPA).
• Garantías y crédito — informes técnicos para instituciones financieras, fideicomiso en garantía, títulos de crédito y operaciones estructuradas.
• Litigios — peritajes judiciales y extrajudiciales, asistencia técnica, expropiaciones, juicios de desalojo, revisiones de alquiler y disoluciones societarias.
• Obras colindantes — dictámenes de inspección de colindancia y producción anticipada de pruebas, antes del inicio de excavaciones, demoliciones o hincado de pilotes.
• Seguros — determinación del valor en riesgo y del costo de reedificación.

Qué hacemos

• Tasación de edificaciones residenciales, comerciales e industriales — casas, departamentos, conjuntos, naves industriales, plantas industriales, edificios corporativos y terrenos urbanos.
• Informes técnicos para fines contables — costo atribuido (deemed cost), valor razonable, valor en uso y valor razonable menos costos de venta, con la documentación que exige la auditoría.
• Peritajes judiciales y extrajudiciales — actuación como perito designado o asesor técnico de parte, con respuestas a cuestionarios, aclaraciones y sustento técnico.
• Dictámenes de colindancia y producción anticipada de pruebas — registro del estado de la edificación vecina antes, durante y después de la obra, con mapeo fotográfico y de fisuras.
• Inspección de edificios — clasificación de anomalías y fallas por grado de riesgo y plan de mantenimiento conforme a la norma del IBAPE y la ABNT NBR 16747.
• Tasación de inmuebles especiales — hospitales, escuelas, hoteles, estaciones de servicio e inmuebles sin mercado comparable, por el método de cuantificación del costo.

Metodología

1. Análisis documental — examen de los documentos entregados por la empresa contratante y caracterización del inmueble a partir de ellos.
2. Inspección en campo — relevamiento del estándar constructivo, edad aparente, estado de conservación, mejoras y factores de valorización y desvalorización del entorno.
3. Investigación de mercado — recopilación de datos de ofertas y transacciones efectivas en la zona, con identificación de la fuente y depuración de la muestra.
4. Tratamiento de los datos — método comparativo directo por inferencia estadística (regresión) siempre que la muestra lo permita; alternativamente, tratamiento por factores. Para inmuebles sin mercado, método de cuantificación del costo con depreciación física y funcional.
5. Encuadre normativo — determinación del grado de fundamentación y del grado de precisión alcanzados, conforme a los cuadros de la NBR 14653-2.
6. Informe técnico de tasación — memoria de cálculo completa, planillas, registro fotográfico y ART (registro de responsabilidad técnica) ante el CREA.

Entregables